Mahalle Mahalle Aliağa: Aileler İçin Doğru Konum–Doğru Fiyat Eşleşmesi

Neden bu rehber?

Aileler için “en iyi mahalle” kişisel önceliklere göre değişir: okul–ulaşım, sosyal yaşam, bütçe ve güvenlik algısı. Odess Group Company olarak yerel içgörüyü Karşılaştırmalı Piyasa Analizi (KPA) ile birleştirerek doğru konum–doğru fiyat eşleşmesini bulmanıza yardım ediyoruz. Bu rehber, kriterlerinizi netleştirip kısa listeyi hızla oluşturmanıza yöneliktir.

Yöntem: 10 Ölçüte göre puanlayın (0–10)

Aşağıdaki ölçütleri ailenizin önceliğine göre ağırlıklandırarak puanlayın. Sonuç, hangi mahalle/alt bölgenin sizin için daha uygun olduğunu gösterir.

• Ulaşım erişimi (iş–okul güzergâhları, ana arterler)

• Okul–kreş yakınlığı (yürünebilirlik, servis süresi)

• Güvenlik algısı (yerel gözlem, resmi veriler + site yönetimi)

• Yeşil alan & parklar (çocuk oyun alanı, açık hava)

• Sosyal–ticari imkânlar (market, eczane, spor, kafe)

• Aidat & site yönetimi kalitesi (maliyet/şeffaflık)

• Bina yaşı & mühendislik (yapı kalitesi, ortak alanlar)

• Gürültü–koku–trafik (saat bazlı değişim)

• Komşuluk dokusu (aile yoğunluğu, topluluk hissi)

• Fiyat seviyesi & değer potansiyeli (KPA + gelişim aksı)

Not: Puanlama sürecinde mahallesi/alt bölge bazında çalışmak daha sağlıklıdır; aynı mahallede bile mikrolokasyon farkları büyük olabilir.

Aileler için odak kriterleri

• Okul–ulaşım: Servis süreleri, ana arterlere erişim, pik saat yoğunluğu.

• Günlük yaşam: Market–eczane mesafesi, spor alanı, oyun parkı.

• Bina & site: Asansör, otopark, güvenlik, aidat seviyesi ve yönetim şeffaflığı.

• Gizli maliyet: Aidat + bakım + ısınma türü + olası tadilatlar.

• Gelecek planı: 3–5 yıl ufku; değer korunumu/değerlenme ihtimali.

Kısa listeyi böyle oluşturun

1. Ağırlıklandırılmış puanlama ile 3–5 mahalle/alt bölge seçin.

2. Seçilen bölgelerde KPA ile m² fiyat bandı ve kira çarpanı görün.

3. Yerinde keşif: Pik saat gürültü, otopark durumu, koku/lojistik etkisi gibi pratik gözlemler.

4. İmar–mülkiyet ön kontrolleri ve site yönetimi görüşmesi.

5. Uygun portföyler için teklif stratejisi (fiyat + teslim + küçük tadilat).

Mahalle/Alt Bölge Profilleri (örnek çerçeve)

Aşağıdaki şablonları, kısa listenize giren her mahalle/alt bölge için kullanın. Rakamlar örnek başlıklardır; güncel veriyi KPA ile doldururuz.

1) Merkezi & Ulaşım Odaklı Alt Bölgeler

• Kim için? İş–okul hattında zaman kaybetmek istemeyen aileler.

• Artılar: Ulaşım–ticaret erişimi, güçlü günlük konfor.

• Dikkat: Pik saat trafik/gürültü.

• Portföy tipi: Asansör–otoparklı daireler, site içi seçenekler.

• Kısa not: Aidat seviyeleri ve otopark netleştirilmeli.

2) Aile Odaklı Sakin Kuşaklar

• Kim için? Oyun parkı–yeşil alan–komşuluk önceliği.

• Artılar: Daha sakin trafik, çocuklu aile yoğunluğu.

• Dikkat: Ana artere erişim süresi.

• Portföy tipi: Orta yeni daireler, site içi/az katlı binalar.

• Kısa not: Kreş–okul servisi güzergâhı teyidi.

3) Yeni Gelişim Aksları

• Kim için? Orta–uzun vadede değer potansiyeli arayanlar.

• Artılar: Yeni yapı stoğu, planlı çevre.

• Dikkat: Devam eden inşaatlar, çevresel etkiler.

• Portföy tipi: Yeni site projeleri, 2+1–3+1 daireler.

• Kısa not: İmar plan notları ve altyapı takvimi sorulsun.

4) Deniz/Yeşil Odaklı Mikro Lokasyonlar

• Kim için? Açık hava–yürüyüş–sahil kullanımı öncelik.

• Artılar: Yaşam kalitesi, hafta sonu aktiviteleri.

• Dikkat: Rüzgâr–nem–sezonluk yoğunluk, otopark.

• Portföy tipi: Balkonlu/teraslı daireler, villa alternatifleri.

• Kısa not: Yaz/kış gürültü ve otopark testi ayrı ayrı yapılmalı.

Bütçe & m² bandı nasıl okunur?

• KPA ile son 3–6 ay satılmış/kiralık emsalleri, aktif arzı ve mikrofaktörleri normalleştiririz.

• Aynı mahallede m² bandı, bina yaşı, site olanakları ve cephe/kat gibi değişkenlerle ciddi değişebilir.

• Kira çarpanı (satış fiyatı / yıllık kira) ile nakit akışı karşılaştırması yapmak, aile bütçesi için pratik bir pusuladır.

Yerinde keşif kontrol listesi

• Pik saat trafik–gürültü–koku ölçümü (en az iki farklı saat)

• Otopark bulunurluğu, site giriş–çıkış güvenliği

• Oyun parkı–yeşil alan–yürüyüş hattı

• Market–eczane–acil sağlık erişimi

• Site yönetimi: aidat, bütçe, geçmiş bakım kayıtları

• Isınma türü (yakıt maliyeti), yalıtım ve sayaçlar

• Okul/kreş servis süreleri ve duraklar

Sık yapılan hatalar (ve çözümler)

• Sadece ilana bakmak: Mikrolokasyon + yerinde keşif + KPA olmadan fiyat/konfor doğru okunmaz.

• Aidatı göz ardı etmek: Yıllık toplam maliyete etkisi yüksektir; site yönetimi ile görüşün.

• Gündüz görmekle yetinmek: Akşam–hafta sonu yoğunluğu farklı olabilir; farklı saatlerde mutlaka görün.

• Sözlü mutabakatlara güvenmek: Teslim, küçük tadilatlar, otopark yeri gibi konuları yazılı netleştirin.

Örnek karar akışı (aile odaklı)

1. Önceliklerinizi 10 ölçüte göre ağırlıklandırın.

2. 3–5 mahalle/alt bölge seçip KPA isteyin.

3. Yerinde keşif + site yönetimi görüşmesi yapın.

4. Favori portföyler için teklif stratejisi (fiyat + koşullar).

5. İmar–mülkiyet kontrolleri sonrası sözleşme & teslim planlayın.

SSS

Aidat yüksekse ne yapmalı?
Hizmet kalemlerini ve bütçe/denetim pratiğini isteyin. Karşılaştırmalı aidat tablosu çıkartın.

Okula yakınlık mı, daha sakin mahalle mi?
Servis süresi + hafta içi/sonu yaşam senaryosu ile puanlayın; çoğu aile için dengeli lokasyon en sürdürülebilir olandır.

Yeni gelişim akslarında risk var mı?
Altyapı takvimi, çevresel etkiler ve geçici inşaat gürültüsü planınıza uygun mu; imar plan notları ve yol–terk gibi başlıklar mutlaka kontrol edilmeli.