Neden bu rehber?

Odess Group Company olarak Aliağa’da konut ve villa işlemlerini denetlenebilir, yazılı ve şeffaf süreçlerle yürütüyoruz. Aşağıdaki 7 adım; doğru konum–doğru fiyat eşleşmesini bulmanıza, sürprizleri en aza indirmenize ve zaman/bütçe hedefleri içinde ilerlemenize yardımcı olur.

1) Bütçe ve Finansman Planı: “Alım gücünü” netleştirin

• Ön onay: Kredi kullanacaksanız ön onay mektubu edinin; peşinat + masraflar (tapu, ekspertiz, DASK vb.) için nakit akışını planlayın.

• Aylık yük: Kira–satın alma karşılaştırmasını 12–24 aylık nakit akışı ile değerlendirin.

• Esneklik payı: Tadilat, taşınma ve abonelik gibi gizli maliyetler için %3–5 pay ayırın.

Odess Group ne yapar? Finansal çerçeveyi netleştirmeniz için temel maliyet kalemleri ve senaryoları çıkarır, bankalar ve çözüm ortaklarıyla iletişimi koordine ederiz.

2) Konum ve Portföy Ön Seçimi: KPA’ya hazırlık

• Mahalle öncelikleri: Okul, ulaşım, iş–sosyal yaşam dengesi, site/bağımsız bina tercihinizi belirleyin.

• Kriter listesi: Oda sayısı, m², kat/cephe, otopark–asansör, ısıtma, aidat sınırı gibi olmazsa olmazları tanımlayın.

• Kısa liste: 5–8 ilanla sınırlı bir ön liste oluşturun; dağınıklığı azaltın.

Odess Group ne yapar? Aliağa mahalle dinamiklerini kullanarak eşleşen portföyleri seçer, sonraki adım için veri toplarız.

3) Karşılaştırmalı Piyasa Analizi (KPA): Doğru fiyatı veriye bağlayın

• Emsal karşılaştırma: Son 3–6 ay satılmış/kiralanmış emsaller ve aktif arz incelenir.

• M² normalizasyonu: Brüt–net m², bina yaşı, kat, site olanakları, tadilat durumu ve lokasyon mikro-faktörleri ayıklanır.

• Aralık & strateji: Hedef fiyat aralığı ve pazarlık/teklif yaklaşımı belirlenir.

Odess Group ne yapar? Standart KPA şablonumuzla grafik ve tablo içeren rapor sunar; kararınızı ölçülebilir hâle getiririz.

4) Yerinde Keşif ve Teknik İnceleme: “Gördüğünüz” ile “gerçek” aynı mı?

• Fiziksel durum: Statik ipuçları, rutubet/yalıtım, tesisat, elektrik, asansör–otopark, ortak alanlar.

• Yönetim & aidat: Site yönetimi, bütçe, aidat ve geçmiş bakım kayıtlarını sorun.

• Gürültü & çevre: Zaman dilimlerine göre trafik, gürültü ve koku (özellikle sanayi–lojistik etkisi) kontrolü.

Mini Kontrol Listesi

• Bağımsız bölüm m²/cephe/kat teyidi

• Isı–su–elektrik tesisatında kaçak/arıza belirtisi

• İskân/oturum gerçekliği (5. adımla birlikte doğrulanır)

• Aidat ve site kuralları

5) İmar–Mülkiyet ve Hukuki Kontroller: Riskleri erken yakalayın

• Tapu türü ve takyidat: Kat mülkiyeti/irtifakı, hissedarlık, ipotek–haciz gibi şerhler.

• İmar durumu: Fonksiyon (konut/ticaret), emsal, çekme mesafeleri, plan notları.

• İskân ve projeye uygunluk: Yapı kullanım izinleri ve projeye uygunluk kontrolü.

• Kiracı/teslim: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi devri, teslim takvimi.

Odess Group ne yapar? Tapu–imar–hukuk üçlüsünde seçili çözüm ortaklarımızla çalışır; kontrollerin yazılı çıktısını paylaşırız.

6) Teklif, Pazarlık ve Sözleşme: Şeffaf ve denetlenebilir ilerleyin

• Teklif kurgusu: KPA aralığı + tahmini tadilat + kapanış takvimi; sadece fiyat değil koşulları da içeren teklif verin.

• Pazarlık çerçevesi: Revizyon sayısı, geçerlilik süresi, kapora/teminat kuralları.

• Sözleşme: Satış vaadi/satış sözleşmesi; ek maddelerle özel koşulları netleştirin (teslim, eşya, cezai şart, arızaların giderimi vb.).

• Ekspertiz ve sigortalar: Kredili alımda ekspertiz; DASK ve konut sigortası planı.

Odess Group ne yapar? Teklif yönetimini yürütür, yazışmaları merkezi toplar, sözleşme taslaklarını standardımıza göre hazırlar ve müzakere ederiz.

7) Tapu, Teslim ve Abonelikler: Kapanışı doğru yapın

• Tapu randevusu & evrak: Kimlik, fotoğraf, DASK, vergi ödemeleri, vekâlet (varsa), banka yazıları.

• Ödeme güvenliği: Blokeli çek/EMKT, konut kredisi eşgüdümü, devir anı.

• Teslim tutanağı: Sayaçlar, demirbaş listesi, ayıpların kayıt altına alınması.

• Abonelik ve yönetim: Elektrik–su–doğalgaz, aidat devir, site/kat malikliği bilgilendirmesi.

Odess Group ne yapar? Tapu–banka–sigorta–site yönetimi arasında köprü olur; teslim sonrasında abonelik ve mülk yönetimi yönlendirmeleriyle süreci kapatırız.

Sık Yapılan Hatalar (ve Çözümler)

• Sadece ilana bakarak karar verme: Yerinde keşif + KPA raporu olmadan fiyatı “doğru” okuyamazsınız.

• İmar/iskânı atlama: Fonksiyon, emsal ve kullanım izni risk doğurur → 5. adım zorunlu.

• Tüm şartları fiyata indirgeme: Teslim tarihi, tahliye, eşyalar, küçük tadilatlar toplam maliyeti değiştirir.

• Sözlü mutabakatlara güven: Her detayı yazılı hale getirin.

Örnek Zaman Çizelgesi (standart akış)

1. Gün: Bütçe–finans çerçevesi, ön portföy seçimi
   2–4. Gün: Yerinde keşif, KPA verisi toplama

2. Gün: KPA raporu & teklif stratejisi
   6–9. Gün: Teklif–müzakere–sözleşme
   10–15. Gün: Tapu randevusu, devir ve teslim

Not: Dosyanın dinamiklerine göre süreler değişebilir; biz her aşamayı yazılı bilgilendirmeyle kayıt altına alırız (KVKK ve gizlilik standartlarımız geçerlidir).

SSS (Kısa)

Kredili alımda ekspertiz düşük gelirse? Teklif revizyonu, farkın nakit karşılanması veya alternatif portföye yönelim seçeneklerini masaya koyarız.
Kiracılı daireyi alırsam? Tahliye takvimi/sözleşme devri, depozito ve kira gün hesabı sözleşmeye eklenmelidir.
Yeni bina–eski bina? Yeni binalar ek masrafta avantajlı olabilir; ancak lokasyon ve site yönetimi her zaman belirleyicidir.

Eylem Çağrısı (CTA)

• Ücretsiz KPA Raporu talep edin → Portföyünüz için 48 saat içinde veri odaklı özet sunalım.

• İmar–Mülkiyet Ön Kontrolü başlatın → Riskleri erken görün, pazarlık gücünüzü artırın.

• Keşif Randevusu alın → Bütçe ve kriterlerinize uygun “kısa listeyi” birlikte gezelim.